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부동산을 전세 또는 월세로 임대하면 임대소득세가 부과됩니다. 특히, 2 주택 이상 보유자의 전세보증금과 월세 소득은 과세 대상이 될 수 있어 정확한 계산법을 이해하는 것이 중요합니다. 본 글에서는 임대소득세 계산법과 절세 전략을 상세히 설명합니다.
1. 임대소득세란? 과세 대상과 기준
임대소득세는 주택을 임대하여 얻는 소득에 부과되는 세금입니다. 주택 수와 임대 형태에 따라 세금 부과 방식이 달라집니다.
① 과세 대상
- 월세 소득: 모든 주택에서 발생한 월세 수입에 대해 과세
- 전세보증금 소득: 2주택 이상 보유자가 전세를 놓을 경우 간주임대료를 계산하여 과세
📌 비과세 대상: 1주택자가 월세 없이 전세를 놓은 경우
2. 임대소득세 계산법 (전세 vs 월세)
① 월세 임대소득세 계산법
월세 임대소득세는 연간 월세 수입 – 필요경비 – 기본공제(400만 원)를 뺀 후 세율을 적용하여 계산합니다.
✔ 단순경비율 적용 방식 (연 임대소득 2천만 원 이하 시 선택 가능)
과세표준 = (연간 월세 수입 - 필요경비 - 기본공제) × 세율(6~45%)
✅ 필요경비 공제율:
- 1 주택자의 경우: 필요경비율 50% 적용
- 2주택 이상 보유자: 필요경비율 45% 적용
📌 예시:
- 연간 월세 수입: 1,800만 원
- 필요경비(50%): 900만 원
- 기본공제: 400만 원
- 과세표준 = 1,800만 원 - 900만 원 - 400만 원 = 500만 원
- 세율(6%) 적용 시 임대소득세 = 30만 원
② 전세(보증금) 임대소득세 계산법 (간주임대료 적용)
2 주택 이상 보유자가 보증금 3억 원 초과 전세를 놓을 경우 전세보증금에 대한 간주임대료가 과세됩니다.
✔ 간주임대료 계산 공식
간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 정기예금이자율(1.8%) 과세표준 = 간주임대료 – 필요경비(60%) – 기본공제(400만 원)
📌 예시:
- 전세보증금: 5억 원
- 간주임대료 = (5억 원 – 3억 원) × 1.8% = 360만 원
- 필요경비(60%): 216만 원
- 기본공제: 400만 원
- 과세표준 = 360만 원 – 216만 원 – 400만 원 = 0원 (세금 없음)
✅ 3주택 이상 보유자는 기본공제 불가!
3. 임대소득세 절세 전략
- ① 배우자 공동명의 활용: 부부 공동명의로 주택을 보유하면 각자 400만 원 기본공제 적용
- ② 전세보증금 3억 원 이하로 조정: 2주택자는 보증금을 3억 원 이하로 유지하면 간주임대료 비과세
- ③ 필요경비 증빙 철저히 관리: 임대관리 비용(수리비, 보험료, 공과금) 등 증빙자료 보관
- ④ 임대사업자 등록 검토: 임대주택 등록 시 세액감면, 재산세 감면 혜택 받을 수 있음
4. 결론: 정확한 임대소득세 계산과 절세 전략 필수!
임대소득세는 주택 수, 보증금, 월세 여부에 따라 과세 기준이 달라집니다.
📌 핵심 요약
- 월세 수입은 1 주택자도 과세, 필요경비 및 기본공제 활용 필수
- 2 주택 이상 보유자는 전세보증금 3억 초과 시 간주임대료 적용
- 배우자 공동명의, 필요경비 활용, 임대사업자 등록 등으로 절세 가능
📌 추가 TIP: 임대소득세 계산기 활용
- 국세청 홈택스에서 임대소득세 예상 계산 가능 → 국세청 홈택스
- 부동산 세금 전문가 상담 추천
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